Als u een woning wil huren of verhuren moet u een huurovereenkomst opstellen of ondertekenen. Hierbij moet u rekening houden met de geldende regelgeving:
- Voor huurovereenkomsten die gesloten worden vanaf 1 januari 2019 geldt het Vlaamse Woninghuurdecreet;
- Voor huurovereenkomsten afgesloten vóór 1 januari 2019 geldt de federale Woninghuurwet.
Deze blog is beperkt tot de nieuwe regelgeving van het Vlaamse Woninghuurdecreet waarbij de focus vooral ligt op de basisprincipes wat betreft o.a. de staat van het gehuurde goed, de duur van de huurovereenkomst en de opzeggingsmogelijkheden.
Hoofdverblijfplaats
Het Woninghuurdecreet is van toepassing op huurwoningen die bestemd zijn als hoofdverblijfplaats. Dit is de plaats waar u normaal verblijft in functie van uw privé en familiaal leven, los van het feit of u daar ook effectief gedomicilieerd bent. Verder wordt ook voorzien in een specifiek huurregime voor studentenhuisvesting.
Duur
Als basis wordt nog steeds uitgegaan van een huurovereenkomst van 9 jaar, maar ook een huur van korte duur (drie jaar of minder) blijft bestaan.
Een huurovereenkomst van korte duur kan eenmaal onder dezelfde voorwaarden worden verlengd. De twee overeenkomsten samen mogen echter maximaal 3 jaar duren. Indien de totale duur meer dan drie jaar bedraagt dan wordt de eerste overeenkomst omgezet in een huurovereenkomst van 9 jaar, die geacht wordt haar aanvang te hebben genomen op de oorspronkelijke aanvangsdatum van de huur.
Plaatsbeschrijving
De plaatsbeschrijving is een gedetailleerde en nauwkeurige omschrijving van de staat van de woning bij de aanvang van de huur. Deze moet opgemaakt worden uiterlijk gedurende de eerste maand van de huurperiode. De huurder en de verhuurder kunnen de plaatsbeschrijving onderling uitvoeren of samen een deskundige aanstellen.
Zonder een gedetailleerde plaatsbeschrijving wordt aangenomen dat de woning zich op het einde van de huurovereenkomst nog in de oorspronkelijke staat bevindt. De opmaak ervan is derhalve van groot belang voor de verhuurder om eventuele huurschade te bewijzen.
Registratie
De verhuurder moet de overeenkomst binnen de 2 maanden na de ondertekening laten registreren. Hetzelfde geldt voor de eerder omschreven plaatsbeschrijving.
Onder de federale wetgeving had de huurder bij een niet-geregistreerde huur van 9 jaar reeds de mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen zonder opzegtermijn of -vergoeding. Het Woninghuurdecreet heeft dit ook ingevoerd voor huurovereenkomsten van korte duur. De huurder moet de verhuurder wel informeren omtrent de opzeg.
Vroegtijdige opzeg
Het Woninghuurdecreet heeft enkele wijzigingen doorgevoerd wat betreft de vroegtijdige opzegmogelijkheden.
Overeenkomst van 9 jaar
Bij een huurovereenkomst van 9 jaar mag de huurder op ieder tijdstip vroegtijdig opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden. Indien deze opzeg plaatsvindt tijdens de eerste driejarige huurperiode dan moet een opzegvergoeding betaald worden, zijnde drie maanden huur als de huur eindigt in het eerste jaar, twee maanden huur in het tweede jaar, en één maand huur in het derde jaar.
De verhuurder mag bij een huurovereenkomst van 9 jaar de overeenkomst vroegtijdig opzeggen na de eerste of tweede huurperiode van 3 jaar mits het respecteren van een opzeggingstermijn van 6 maanden en de betaling een opzegvergoeding, zijnde 9 maanden huur bij opzeg aan het eind van het 3de jaar en 6 maanden huur bij opzeg aan het eind van het 6de jaar.
Verder heeft de verhuurder ook de mogelijkheid om eerder op te zeggen zonder opzegvergoeding:
opzeg voor eigen gebruik: tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst kan de verhuurder opzeggen om de woning zelf en dus persoonlijk te gebruiken. Na het verstrijken van de eerste driejarige periode kan dit eigen gebruik ook betrekking hebben op de echtgeno(o)t(e), de partner, de kinderen, enz. Daarnaast wordt de wettelijk samenwonende partner in het Woninghuurdecreet eveneens gelijkgesteld met de echtgeno(o)t(e), dit om tegemoet te komen aan de minder traditionele samenlevingsvormen.
opzeg voor renovatiewerken: op dit vlak is de wetgeving eenvoudiger geworden, in die zin dat de verhuurder na het verstrijken van de eerste driejarige periode op elk moment de huurovereenkomst kan opzeggen wegens renovatie- en/of verbouwingswerken.
Aan de bovenvermelde situaties zijn uiteraard voorwaarden gekoppeld zodat wij u adviseren om u voorafgaandelijk correct te laten informeren.
Overeenkomst van korte duur:
Bij een huurovereenkomst van korte duur mag de huurder vroegtijdig opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden, waarbij eveneens een opzeggingsvergoeding betaald moet worden. Deze opzeggingsvergoeding bedraagt anderhalve maand huur als de huur eindigt in het eerste jaar, een maand huur in het tweede jaar, en een halve maand huur in het derde jaar.
De verhuurder daarentegen is niet in de mogelijkheid om een huurovereenkomst van korte duur vroegtijdig te beëindigen.
Dom & Partners Advocaten adviseert u bij de opmaak van uw huurovereenkomst en staat u bij in het geval van een huurgeschil waarbij in de eerste plaats de minnelijke weg wordt bewandeld alvorens een gerechtelijke procedure op te starten.